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09月15日12時50分

不動産鑑定士とは?(士業紹介シリーズ③)

不動産鑑定士は、不動産の経済価値に関する専門家で、不動産の鑑定評価がその専門業務です。 不動産の鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し、その価値を具体的な価額で表示することです。

不動産の価格

不動産(土地や建物など)の価格は、どうやって決まっているのか?
土地や建物、地代や家賃は、普通の人には、その適正な価格を想像するのが難しいです。
そのため、不動産の価格に関する専門家として、不動産鑑定士という資格があります。
不動産鑑定士の業務には、大きく分けると、
公的業務(公的・公益機関からの依頼)と
私的業務(一般個人・民間法人・士業・不動産業者からの依頼)
があります。

公的業務

不動産は「一物四価」と言われ、ひとつの不動産に対して、

① 地価公示価格(それぞれの土地がもつ本来の価値)
② 相続税路線価(相続税や贈与税を算出する基準となる価格)
③ 固定資産税評価額(固定資産税を算出する基準となる価格)
④ 実勢取引価格(市場で実際に取引されている平均的な価格)

の4つの価格が存在します。
上記のうち、①~③については、不動産鑑定士が関わって価格が決定されており、この3種類の価格の算定が公的業務の代表です。
また、公共機関(国・地方公共団体)が不動産を取得・処分・貸借する際には、必ず不動産鑑定士の鑑定評価が必要となり、これも不動産鑑定士の公的業務の1つです。

私的業務

私的業務には、たくさんの種類がありますので、以下に代表例のみを記載します。

1. 不動産に係るトラブル等解決ツール
トラブル解決またはトラブルを未然に防ぐためのツールとして、当事者または弁護士等関係士業からの依頼により、不動産鑑定士が不動産の客観的な評価を求める場合があります。
(1)相続
 ① 遺産分割の際の鑑定評価
 ② 遺留分減殺請求のための鑑定評価
 ③ 相続トラブル予防のための共有物分割・所有権・持分交換のための鑑定評価
 ④ 相続税節税のための広大地評価の意見書
(2)その他トラブル案件
 ① 離婚の際の財産分与の鑑定評価
 ② 借地権・底地の買い取りの際の鑑定評価
 ③ 適正家賃・地代の査定のための鑑定評価

2. 税務対策
節税対策の一環として税理士等からの依頼により、下記のような不動産売買にあたり、売買価格が当事者の個人的な都合により決定されたものではないことを証明するための鑑定評価を行うこともあります。
 ① 親族間の不動産取引の際の適正売買価格判定のための鑑定評価
 ② 法人と当該法人の代表者・系列会社間の土地取引における適正売買価格の判定
 ③ 資産家の相続税対策における資産整理の一環として不動産売買が行われる場合

3.金融機関の依頼による融資不動産の担保評価
銀行などの金融機関がお金を貸す際に、不動産に担保を設定する場合があります。その担保を設定する不動産が、貸したお金を回収するだけの価値があるかどうか、鑑定評価を行うことがあります。

4.不動産鑑定士の調査業務として
不動産売買・賃貸市場の動向調査、地域の市場調査、個別不動産の詳細調査(デューデリジェンス)などもあります。

以上が代表的な不動産鑑定士の私的業務となります。

このコラムの担当は

バランスカンテイ 
代表・不動産鑑定士 浦 収(うら おさむ)
ホームページアドレス http://www.balancekantei.com/

530-0047 大阪市北区西天満1丁目10番8号 
西天満第11松屋ビル308号 堺筋共同法律事務所内
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不動産鑑定業者 登録番号 大阪府知事(1)776号
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 会員